Kort svar: Som gårdeier kan du få solceller på taket uten å binde kapital, enten ved å leie ut taket eller ved å la en tredjepart eie anlegget og selge strømmen. Det du binder deg til, er taket i opptil 30 år. Avtalen må derfor regulere takrehabilitering, salg av bygget, leietakere som bytter, og hvem som får fordelene.
Gårdeieren er ofte den som har taket, mens leietakerne har strømregningen. Det er den floken solar as a service skal løse. Hvordan modellene fungerer generelt, står i vår gjennomgang av solar as a service på næringsbygg. Her går vi gjennom det som er særskilt for deg som eier eller forvalter bygget.
Hvorfor la en tredjepart eie anlegget?
Kapitalbinding
Et solcelleanlegg på et stort næringstak er en betydelig investering. For en eiendomsaktør konkurrerer den med rehabilitering, leietakertilpasninger og nye prosjekter. Lar du en tredjepart eie anlegget, slipper du investeringen og driftsansvaret. Til gjengjeld får du mindre av gevinsten enn om du eide selv.
Om det er riktig for deg, avhenger av hvem som bruker strømmen, og hvor lenge du skal eie bygget. Sammenligningen står i artikkelen om å leie eller kjøpe solceller.
Takleie eller strømsalg?
Det finnes to hovedvarianter for gårdeiere:
- Takleie. Du leier ut taket og får en kompensasjon eller en andel av strøminntektene. Den som eier anlegget, selger strømmen til leietakerne. Du trenger ikke bruke strømmen selv.
- Leie eller PPA med deg som kunde. Du leier anlegget eller kjøper strømmen per kWh, og bruker den på byggets fellesmåler eller gir den videre til leietakerne. Da får du mer av gevinsten, men også mer ansvar for at strømmen faktisk blir brukt.
Takleie er enklest når byggets forbruk ligger hos leietakerne og du ikke vil ha noe med strømsalg å gjøre. Leie eller PPA gir mer igjen når du har et stort fellesforbruk, for eksempel ventilasjon, kjøling eller lading, eller når du er eneste bruker av bygget.
Skal leietakerne få solstrøm fra anlegget, kan det gjøres på flere måter: leietakerne kan leie anlegget, kjøpe strømmen, eller få del i overskuddet gjennom ordningen for deling av overskuddsproduksjon på samme eiendom. Avtalestrukturen avgjør detaljene, så be leverandøren forklare hvordan avtalen er bygget opp. Få avtalen vurdert av revisor eller advokat før dere signerer.
Taket er det du binder deg til
Bæreevne, snø og vind
Anlegget skal dimensjoneres for snølast og vindlast etter gjeldende Eurokode 1 med nasjonale tillegg. På flate tak holdes panelene ofte på plass med ballast, og da er det bæreevnen og vindlasten som bestemmer hvor mye ballast som trengs. Feil forutsetninger gir enten et anlegg som er for svakt sikret, eller ballast som belaster taket mer enn nødvendig. Les mer om hvorfor terrengkategorien avgjør vindlasten og om hva som må vurderes før solceller monteres på flate tak.
Takgaranti
Om takgarantien påvirkes, avhenger av takleverandørens vilkår og av hvordan anlegget monteres. Planlegg derfor montasjen sammen med takleverandøren. Ballasterte systemer uten gjennomføringer er vanlige på flate tak. Der det må lages gjennomføringer for kabler eller feste, bør takleverandøren godkjenne løsningen på forhånd. Få det skriftlig, og få avtalen til å si hvem som har ansvaret hvis det oppstår en lekkasje.
Restlevetid
Taket bør ha minst like lang restlevetid som anlegget skal ligge der. Er tekkingen gammel, er det ofte bedre å legge nytt tak først og montere solcellene på et tak som varer. Å demontere og remontere et stort anlegg midt i avtaleperioden koster, og produksjonen stopper mens det pågår.
Rehabilitering i avtaleperioden
Selv et godt tak kan trenge reparasjon. Avtalen bør si:
- hvem som betaler for demontering, lagring og remontering
- hvor lang varsling som kreves
- hvem som bærer tapt produksjon og tapte inntekter i perioden
- hva som skjer hvis skaden på taket skyldes anlegget
Dette glemmes ofte i forhandlingene og kan bli dyrt for den som ikke har tenkt på det.
Brann og byggesak
Anlegget skal være en del av byggets brannkonsept. Veilederen om solcelleanlegg for brann- og redningsvesen anbefaler å involvere brannrådgiver tidlig. Den viser også til kravene i NEK 400 del 712 om sikkerhetsskilt, og om at dokumentasjon av panelplassering og kabelføring skal ligge sammen med brannorienteringsplanen. Si fra til forsikringsselskapet før anlegget bygges.
Det nye unntaket fra søknadsplikt for solenergianlegg, som gjelder fra 1. juli 2026, gjelder bare småhus og enkelte frittliggende bygninger, ikke næringsbygg. For næringsbygg må søknadsplikten vurderes konkret. Vi hjelper deg å sjekke med kommunen.
Når bygget skal selges
En avtale på 30 år varer lenger enn mange eierperioder. Avtalen bør derfor si om den følger bygget og overdras til ny eier, og om du har plikt til å sørge for det. En slik plikt påvirker salgsprosessen, og en kjøper vil ønske å se avtalen tidlig.
Avtalen bør også si om leverandørens rett til å ha anlegget på taket skal tinglyses, og er eiendommen pantsatt, bør banken være med tidlig. Finnes det en kjøpsopsjon, kan det være enklere å løse ut anlegget før salget.
Tenk også motsatt vei: Hva skjer hvis leverandøren går konkurs eller selger virksomheten? Avtalen bør si hva som skjer med anlegget, driften og retten til å bli liggende, og om du kan overta anlegget. Få avtalen vurdert av advokat.
Når leietakerne bytter
I en takleiemodell selger leverandøren strømmen direkte til leietakerne. Flytter en leietaker, må leverandøren finne en ny kjøper eller selge strømmen til nettet. Minst én aktør oppgir at den selv bærer risikoen for gjenutleie hvis leietakeren flytter. Spør hvordan dette er løst i avtalen du får.
Har bygget flere leietakere med hver sin måler, kan ett anlegg bak én måler bare dekke forbruket bak den måleren. Ordningen for deling av overskuddsproduksjon åpner for å dele overskuddet mellom målepunkter på samme eiendom. Hvordan det fungerer for leietakere, står i artikkelen om solceller for leietakere i næringsbygg.
Norsk Eiendom har laget standardavtaler for solstrøm mellom utleier og leietaker, ett sett for flerbrukerbygg og ett for enbrukerbygg. De er et nyttig utgangspunkt hvis du selv skal levere solstrøm til leietakerne.
Energimerke og BREEAM-NOR
Solceller kan bidra til bedre energimerke og til å nå ønsket BREEAM-klassifisering, uansett om du eier anlegget selv eller det eies av en tredjepart gjennom leie, PPA eller takleie. Det som teller, er strømmen som brukes i bygget. Hvor mye det gir, avhenger av bygget.
Energimerket
Fra 1. januar 2026 gjelder en ny energimerkeordning. Energimerket er én karakter fra A til G, beregnet av vektet levert energi. Solcelleanlegg på taket regnes innenfor bygningens systemgrense i den grad produksjonen reduserer energien bygget kjøper. Lokal solstrøm som brukes i bygget, kan derfor gi bedre karakter. Strøm som eksporteres, har vektfaktor 0 og gir ingen uttelling.
Det betyr at et anlegg dimensjonert etter forbruket gjør mer for energimerket enn et anlegg dimensjonert etter takflaten. Energiattester som allerede er utstedt, gjelder i ti år.
BREEAM-NOR
I gjeldende manual, BREEAM-NOR v6.1.1, gir lokal solproduksjon poeng indirekte gjennom Ene 01 Bygningens energiytelse. Det gjelder energiytelsen, som bygger på blant annet energimerket, energiforsyning med lavt klimagassutslipp og plusshus. Hvor mange poeng anlegget faktisk gir, avhenger av prosjektet, så ta det opp med BREEAM-rådgiveren tidlig.
Enova
Enova har ordninger for yrkesbygg der produksjon av fornybar energi som bedrer energimerket, kan inngå. Sjekk gjeldende ordninger hos Enova. Om et anlegg som eies av en tredjepart kvalifiserer, avhenger av eierskap og vilkår.
Hva bør stå i avtalen?
Ta med denne listen når du forhandler:
- Avtalelengde, oppsigelse og hva som skjer ved avtaleslutt: forlengelse, overtakelse eller demontering
- Kompensasjon eller pris, og hvordan den reguleres
- Ansvar for tak, tekking og takgaranti, og hvem som betaler ved takrehabilitering
- Overdragelse ved salg av bygget, og eventuell kjøpsopsjon med prisformel
- Hva som skjer når leietakere flytter eller bytter
- Hvem som får inntekten fra overskuddsstrøm
- Hvem som får opprinnelsesgarantiene, og hvem som kan bruke solstrømmen i klimaregnskapet
- Hvem som får fordelen i energimerket, og om du får tilgang til produksjonsdata til rapportering
- Forsikring, brannkonsept og ansvar ved skade
- Hva som skjer hvis motparten går konkurs
- Krav til FDV-dokumentasjon og tilgang til overvåkingsdata
- Sikkerhetsstillelse i byggeperioden
Hvem bør du velge?
Aktørene har ulike modeller: noen leier ut anlegget, noen selger strøm per kWh, og noen leier taket og selger strømmen til leietakerne. En oversikt over hvem som tilbyr hva, står på siden om aktørene som tilbyr solar as a service i Norge. Vil du regne på tilbudene, viser artikkelen om hva solar as a service koster hvordan.
Vi er entreprenør og ikke finansiør. Vi vurderer taket, prosjekterer og bygger anlegget, enten du eier det selv eller en tredjepart gjør det, og vi har serviceavtaler for næringsbygg. Mer om modellene og avtalen finner du i gjennomgangen av solar as a service.
Send oss timesverdiene fra Elhub for bygget, så vurderer vi hvilken modell som passer. Ta kontakt.